美国住宅房地产长期前景乐观

2012年7月15日

乍看本文标题,在经历了2008年美国结构性抵押贷款市场金融崩溃的你一定会在心里说“喂,少来了,疯了吗?”。这场金融危机导致了贝尔斯登与雷曼兄弟的倒闭,而其余波重创了全球金融市场,并几乎将每一个发达国家都拖入了经济衰退,更何况美国住宅房地产市场仍持续面临大量拖欠与抵押回赎权取消的威胁。

但是,在一下得出我正坐在迪士尼世界或是正在某个热带岛屿天堂做着白日梦、回忆着“过去的好日子”这一结论之前,请考虑一下到现在为止已积累了数年的诸多经济、金融与地缘政治指标,正是这些指标使我相信美国绝大部分住宅房地产市场已经触底反弹,我们现在非常有希望处于一个价格大范围回升阶段的开端,尽管其回升轨迹与速度因多种外部原因仍然难以预测。好消息是,如果真有那么一个基于“风险调整”将资金进行多元化投资转而投向住宅房地产这一资产类别的好时机,那么现在也许正是这么做的最佳时机。这其中的关键词是“风险调整”。

虽说现在事后一看一个准,但在过去几年中,精明的投资商们就已及时对美国住宅市场中的诸多利基市场进行了投资——当时供求方程正好对他们有利,而所谓的“快钱”或许就已经被他们握在手中了。必须向这些投资商及资产管理者们致以敬意,因为当时他们所冒的风险也要高得多。无论如何,应向谨慎使用现金中立策略化解投资风险的人们致敬。

为给本文定一个范围,我先说在前面,目前我不准备在文中论及房地产投资信托基金(REITS)或任何形式的担保抵押贷款产品、其次级产品或衍生产品,因为这些非常独特的产品、证券及合同的每一种典型的交易形式均是在交易所内进行,如 REITS,或是在多家投资银行与不同的机构投资者及其交易方之间进行柜台交易。这些产品、证券以及合同,特别是非房地产投资信托品种,其定价与价格波动通常需要采用非常复杂的金融公式及对冲策略,而这已超出了对于房地产领域投资的经典定义。

对于美国住宅房地产(即土地与砖沙材料)的前景,我在下文就近来美国与国际的经济/金融数据及地缘政治事件进行了分析。

经济/金融数据:

尽管在过去的几年中,从硅谷(即旧金山南部湾区)的普通独套家庭住房到纽约的高档公寓,就已屡有关于家庭住宅价格反弹的消息,然而现在我们看到了从跨中西部的大学城到西雅图与迈阿密之间由各地来人混居区域的更大范围的增长。

通过观察由标准普尔凯斯•席勒住房价格指数(该指数是美国的一个住房价格的公认标尺)所提供的三个数据,可以进行更为深入的分析。

1. 2012年4月24日公布的2012年2月美国家庭住房价格数据“显示,10城综合指数与20城综合指数年度百分率分别下降3.6%和3.5%。这一数字环比已公布的1月份的年度百分率有所提高,1月份这一数字分别为-4.1%和-3.9%”

但是,仔细研究这一组数据后显示,凤凰城作为在2008年以来的美国住房危机中最受影响的城市之一,刚刚连续两个月发布了正年度回报以及连续五个月的正月度回报。即便如此,2012年2月,凤凰城的住宅市场数据仍比其峰值时跌去了54.2%。更大的问题是,一个凤凰城能否代表美国住房市场更大范围的反弹?也就是,有没有一个更大的城市能够代表美国住房价格正在更大范围内死灰复燃?

唯有时间可以证明一切。.

2. 2012年5月29日公布的2012年3月美国家庭住房价格数据“显示,所有三大综合指数在2012年第一季度结束时创后经济危机时代新低。全国综合指数2012年第一季度下跌了2.0%,与2011年第一季度同比还要低1.9%。2012年3月,10城综合指数与20城综合指数年度回报分别为-2.8%和-2.6%”。

更加仔细地研究2012年3月的数据集可以发现,三个综合指数与5个城市创新低,而这一数字在前一个月为9个城市。除此之外,2012年3月的数据显示,有7个城市的价格正在经历下跌,较上个月的16个城市有所减少。

此外,只有3个城市的年变化率下降,而另外17个城市的年变化率均有所上升,尽管其中大部分城市总体仍呈下行趋势。而最令人惊喜的是,现在有7个城市的年变化率已呈正值。

那么触底有没有一个经典信号呢?

多数经济学家与分析家会称,要认定持续回升,就需要看到每月的连续增长,并且年变化率曲线上有上升的趋势线。我同意这一判断,但是我也要说,到那个时候,家庭住房价格也会上扬,对于可能在未来的某一时间点上进行投资的投资商来说,新的市场价格将不复目前这些精明的投资商们所享有的价格折扣。

3. 2012年6月26日公布的2012年4月全美家庭住房价格数据“显示,4月份10城综合指数与20城综合指数家庭住房价格均增长了1.3%。这是该两综合指数所测量的家庭住房价格在连续7个月下跌后首次增长。”

进一步观察4月的数据,我们发现,同比2011年4月,家庭住房价格10城综合指数下跌了2.2%,而20城综合指数则下跌了1.9%。尽管这些数据仍不乐观,但是,环比前一个月即2012年3月记录的-2.9%与-2.6%,则是显著提高。

令人鼓舞的是,环比已公布的2012年3月数据,4月份10城综合指数、20城综合指数及20个都市统计区(MSA)内18个区的年度回报均有所增长。2012年4月这20个区中有10个区的年度回报为正。这一数据最有意义的一点是,2012年4月,没有一个城市再创新低。

是否正在回升?

我没有水晶球,无法确切地预测下月数据,但是如果我们将投资住宅房地产看作一场马拉松赛跑,并且不以每月为周期关注投资回报,而是以更长的5至7年作为一个周期,我相信,如果所有条件相当,并且不受全球经济危机或自然灾难的干扰,大体上而言,美国的住宅房地产要么已经止跌回升,要么已经接近谷底;并且,用发展的眼光来看,与国际上目前现有的其他选择相比,其潜在的相关风险与波动性更小,将是一个有价值的投资渠道。

地缘政治事件

“地缘政治”一词源于希腊单词“地球”与“政治”,广义上指描述地区或国际范围内政治与地域间的关系的理论。

过去的5年是地缘政治事件频发的一段时期,无论是发端于美国的全球金融危机,或是“阿拉伯之春”及其对于中东地区的持续影响,还是目前相当引人注目的希腊欧元之争,抑或是非洲大陆的持续冲突,所有这些都对从拉丁美洲到亚洲的遥远地区产生了影响。

然而对于我来说,国际投资背景下,特别是在房地产领域内的“地缘政治事件”一词,是对秘鲁经济学家赫尔南多•德•索托(Hernando de Soto)在他的获奖著作《资本的秘密》(The Mystery of Capital)一书中对我们所做出的教育的提示。其著作主要研究分析了排除第三世界及发展中国家经济活动所产生的影响进,与此同时,也强调了商业与产权制度的重要性。

正是在此背景下,国际投资商在外国的不同地区及当今世界房地产所有领域内的投资选择此消彼长,我常常一次次地受到这些现象的提示。一些国际房地产投资可以作为精明且意志坚强的本地商人的重要生财工具,但是对于那些注重分散风险(特别是源于那些非常难以预计的地缘政治事件的风险)、更倾向于以保值为中心的投资商来说,我提供下述的分析作为对本文的总结。

用发展的眼光来看,我乐观地认为,美国的住宅房地产业为进行长期投资的国际投资商提供了一个有价值的多元化投资类别,特别是当前其价格偏低;如果你对你所偏好的投资工具或选择的物业采取审慎的尽职调查与价格选择等预防措施,我相信目前看来风险回报率将对你有利。

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